10 règles d’or pour obtenir un prêt immobilier (quand on est freelance)

Les banques n’ont pas arrêté de financer les projets immobiliers, rassurez-vous si vous êtes en cours de recherches. A l’heure ou les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas, on a tenté l’expérience: Marathon des banques pour obtenir un prêt immobilier – on vous rassure on s’en sort vainqueur, et en vie ! Seulement, avouons-le, fort de constater qu’elles se montrent plus prudentes que par le passé, elles y regardent souvent à deux fois avant de s’engager. Plus dure que ça n’y parait, et pour éviter toute mauvaise surprise, voici une liste (non exhaustive) de points à ne pas négliger avant de présenter votre dossier aux banques.

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8) Prenez votre temps, mais pas trop.

Vous avez entre 25 et 35ans, (vous êtes freelance, ou à la tête d’une petite entreprise – oui ça arrive à des gens très bien), et tout comme vos petits camarades en CDI, vous en avez marre de mettre chaque mois la moitié de votre salaire dans un appartement (UN appartement pas VOTRE appartement) mais à côté de ça si vous achetez vous voulez vraiment avoir le coup de coeur.. Cela prendra des mois (-pour ne pas dire des années en fonction de votre investissement). Sauf que si vous trouvez le précieux appartement il vous faudra dans la foulée obtenir votre prêt pour financer votre bien. Jusqu’ici vous suivez ? Une fois l’appartement à acheter trouvé, il est préférable de ne pas attendre pour se mettre en quête d’un financement. A compter de la réception du compromis de vente, vous disposerez d’un délai de 45 jours (poussé parfois à 60 jours) pour justifier au vendeur de l’obtention de votre crédit (et là il faudra démontrer une situation stable depuis des mois, des revenus quasi dix, toussa toussa comme on vous explique juste après).

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1) Le montant de l’apport

Il n’y a pas de miracle. Les banques, qui ont pu par le passé financer des projets immobiliers à hauteur de 100, voire 110 %, se montrent désormais très strictes sur la contribution financière de l’emprunteur. Vous devrez apporter 10 % au moins du montant que vous espérez emprunter. La plupart des banques considèrent que l’apport doit permettre de couvrir les différents frais – de notaire, de dossier et de garantie, notamment. Selon les établissements et les dossiers, ce taux varie, et certaines banques préfèrent que leur client dispose de 20 % d’apport, au minimum. Livret d’épargne, plan d’épargne logement, débloquage anticipé de votre participation… il faut faire feu de tout bois !!

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2) Stabilité professionnelle

Alors oui, dans nos métiers, le mot stabilité reste à utiliser avec des pincettes ! Cependant, et plus que jamais, les banques redoutent l’instabilité (on peut les comprendre – serez vous en mesure de pouvoir rembourser demain ?) A écouter les conseillers, « Contrats à durée indéterminées » et ancienneté sont les nouveaux sésames de l’accès au crédit. MDR, à l’heure où la génération X et Y n’envisage pas de rester plus de 3 ans sur le même poste, on parle donc bien de « stabilité apparente ». Pour les professions libérales et les artisans, la stabilité n’est pas du tout inenvisageable, loin de là. Il suffira juste d’etre un peu patient pour avoir de quoi fournir deux ou trois années de bilan démontrant votre dite « stabilité ».

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3) Halte au découvert !

Avant de commencer à toquer aux portes de banques pour savoir si vous êtes éligible ou non à votre demande de crédit, il s’agira de rendre vos comptes créditeurs ! Autrement dit, on vous recommande « d’être dans le vert » et pas seulement le dernier mois, mais plutôt dans les trois à six mois qui précèdent la demande de crédit et, dans la mesure du possible de rembourser vos crédits à la consommation de type revolving. Il est préférable de différer de quelques mois sa demande, le temps d’améliorer ses qualités de gestionnaire. Vous vous en doutez, si vous êtes irréprochable sur ce point, il vous sera plus facile non seulement d’obtenir un crédit immobilier, mais aussi de négocier avec votre banque les modalités du prêt, et c’est la que les choses sérieuses commencent.

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4) Surveiller sa capacité d’endettement

C’est peut-être la règle la mieux connue des candidats à l’emprunt, celle dite des « 33 % ». LE FAMEUX TIER GAGNANT. Le taux exact varie d’une banque à l’autre et en fonction des dossiers, mais en règle générale, le montant de l’emprunt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets. Et si vos parents vous ont dit que les banques ont pu se montrer coulantes par le passé, la règle est désormais appliquée de manière stricte  – même pour les hauts revenus. 

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5) Justifier d’une épargne régulière avant d’emprunter…

Au moins autant que le niveau des revenus, c’est à votre capacité à épargner que la banque se montrera sensible. Certaines banques vont préférer prêter à un client qui, sans nécessairement toucher un gros salaire, parvient à mettre de l’argent de côté régulièrement, même peu, à un autre qui gagne mieux sa vie mais se retrouve à découvert le 15 de chaque mois…

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6) …mais aussi après !

Les banques tendent de plus en plus à s’inquiéter également de du niveau d’épargne de l’emprunteur (autrement dit -> vous) une fois le crédit accordé. Le remboursement de la mensualité ne devra pas épuiser totalement votre capacité à mettre de l’argent de côté. Tenez-en compte en préparant votre dossier, ce sont des détails qui peuvent avoir leur importance.

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7) Attention aux pièces manquantes

Vous n’êtes pas chez Pôle emploi, et pourtant ! Ici, tout comme partout, des fantômes dérobent les pièces jointes aux dossiers et celles ci, absentes, vous empêcherons d’obtenir le précieux sésame. Nous aurions peut-être dû commencer par là en fait :  remettre un dossier complet à son banquier ou son courtier, c’est le b.a.-ba de la demande de crédit immobilier . Vous présenter avec la moitié seulement des documents nécessaires, ou envoyer vos fiches de paie et autres relevés de compte au fil de l’eau aura le don d’énerver votre interlocuteur – et vous rendra potentiellement louche à ses yeux. Pour être sûr de ne rien oublier, et parce qu’on est vraiment sympa, voici la liste des documents à réunir. Outre le compromis de vente s’il est déjà signé, chacun des co-emprunteurs doit fournir ses deux derniers avis d’imposition ; votre trois derniers bulletins de salaire ; vos trois derniers relevés de compte en banque ; un justificatif d’identité (CNI, passeport) ; un justificatif de domicile (facture d’électricité ou de téléphone…)

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9) Attention à l’endroit où on achète

Plus le marché immobilier de l’endroit où vous achetez est dynamique, plus les chances de revendre votre bien rapidement et dans de bonnes conditions sont élevées. Vous n’y pensez pas forcément quand vous achetez, mais votre banque, elle, a de grande chance d’y faire attention. Du coup si vous avez prévu d’acheter dans un tout petit village perdu en pleine nature, on vous demandera très certainement beaucoup plus de garanties, dans la mesure ou ces biens ne sont pas les plus demandés..

 R E A D Y  ?