Devenir proprio, c’est long mais on s’en sort indemne.. (les étapes à anticiper)

Vous rêvez de trouver l’appartement ou la maison de vos rêves ? Moi aussi. Enfin, je l’ai déjà trouvé. Sauf. Que. Je n’avais pas anticipé les délais à prévoir pour emprunter avant d’acheter… #Oups. Récit d’une expérience longue (mais réussie).

Pfiou ! Plusieurs démarches vous attendent avant que cela puisse devenir vraiment votre « home sweet home » comme on dit . Un 1er achat est jalonné d’une succession d’étapes à franchir dont on ignore souvent complètement l’existence. Classique shit puisque c’est un PREMIER achat. Histoire de vous faire gagner du temps, et, de l’argent, (la consultation ici est gratuite) je vais essayer de vous exposer les délais à anticiper avant de pouvoir acheter un bien (et mettre sur Facebook « Youpi j’suis endettée proprio #happy »). Si le déroulé des opérations peut sembler relever du parcours du combattant, le processus s’avère souvent moins compliqué qu’attendu. Voilà, j’en rajoute un peu car ça fait toujours plus cliquer, – soyez soulagé, ce n’est pas aussi compliqué que ça n’y parait.

Après des mois et des mois de recherche, vous avez jeté votre dévolu sur un joli petit appartement. Que vous soyez passés par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou que vous traitiez directement avec le propriétaire, c’est l’heure du grand saut, la rédaction d’une offre d’achat. D’accord Dettachée, mais c’est quoi ? Pas forcément obligatoire mais je vous dis comment j’ai fais: -> un email mentionnant le bien, son adresse, sa superficie, ses éventuelles dépendances (cave, place de parking…) et le prix d’achat proposé. (Pas de panique, on ne vous demande pas d’écrire un roman ou essaie biographique, soyez concis). Il est conseillé de fixer une date d’expiration de l’offre. En effet, même s’il est facultatif, le document vous engage quand même un petit peu héhé!. Evidemment avant de faire cette proposition, on vous rappelle de prendre en compte les frais de notaire (de 3% à 4% du prix d’acquisition pour un logement neuf, de 8% à 9% pour l’ancien, ah oui quand même), les  frais d’agence, les possibles travaux à réaliser et les dépenses liées au déménagement. ET AUSSI ET SURTOUT, si vous comptez souscrire un crédit immobilier, sachez que votre taux d’endettement ne peut excéder 33% environ (voir l’article sur les prêts) donc on anticipe avec sa banque. Si le propriétaire ne donne pas sa réponse avant le délai, l’offre n’a plus de valeur. Si l’offre est acceptée dans les délais et au prix indiqué, le vendeur et le potentiel acquéreur (vous, enfin la c’était moi hééééé) sont tenus de signer un avant-contrat.

La promesse ou le compromis de vente

Il n’est pas obligatoire de passer par un professionnel pour conclure l’avant-contrat. Pour ma part je l’ai signée directement dans l’agence immobilière par laquelle j’étais passé. Sachez que ce document doit tout de même être le plus complet et le plus fiable possible. Le document fixe la date de signature de l’acte authentique d’achat, à cette étape vous voyez le bout du tunnel, vous êtes heureux. Enfin non, là, rentre en jeu le notaire, il se peut que vous ayez un notaire « de famille » s’étant déjà occupé de vos affaires, vous pouvez le choisir pour gérer de la vente mais aussi celui du vendeur ou opter pour les deux (j’étais dans ce 3ème cas). Dans ce dernier cas, les deux notaires se partagent les frais donc cela ne vous coûte pas plus cher. Vous pouvez signer une promesse ou un compromis de vente. Les deux opérations n’ont pas les mêmes conséquences. Dans la promesse de vente, le propriétaire s’engage à vous vendre le bien au prix et aux conditions convenus. En revanche, de votre côté, vous vous réservez le droit d’acheter ou non, dans un délai fixé en accord avec le vendeur. En signant un compromis de vente, vous vous engagez à acquérir le bien. Seul avantage par rapport à la promesse: vous n’avez pas de frais d’enregistrement à payer. La signature de la promesse ou du compromis de vente entraîne le versement d’un dépôt de garantie. Cet acompte équivaut à 10% au maximum du prix de vente. Son montant sera, bien entendu, déduit de la somme totale à payer. Le dépôt de garantie peut servir à verser des indemnités au vendeur au cas où vous vous décidiez finalement à ne plus acheter. Si vous souhaitez contracter un emprunt immobilier, vous pouvez demander d’inscrire une clause suspensive stipulant qu’à défaut d’obtenir le prêt, vous êtes libéré de tout engagement. Vous pourrez alors récupérer la totalité de votre acompte. Une fois l’avant-vente signée, vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours. Vous n’avez à pas justifier de motif. Vous pouvez récupérer l’intégralité du dépôt de garantie au maximum dans les 21 jours suivants la date de rétractation.

L’offre de prêt

Il est temps maintenant de s’attaquer au montage financier de votre projet. Plusieurs éléments seront pris en compte pour l’obtention de votre prêt immobilier : vos différents revenus bien sûr, mais aussi votre situation maritale et familiale, votre stabilité professionnelle, vos charges, votre capacité d’épargne, vos éventuels biens immobiliers et vos crédits en cours. A vous de prendre le temps de rencontrer votre banque très rapidement (ou même plusieurs, afin de comparer les offres). Plusieurs documents vous seront demandés comme votre contrat de travail, vos derniers bulletins de salaire, votre livret de famille, vos derniers avis d’imposition ou encore vos derniers relevés bancaires. Si votre dossier vous permets d’emprunter la somme demandée, la banque délivre ensuite un accord de principe. Elle envoie le dossier à un organisme de cautionnement qui donnera son accord de garantie ou non. Au bout de un à deux mois (cette période peut être raccourcie très nettement), la banque vous adresse une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, taux du crédit, coût total, échéancier…). A compter de la réception du courrier, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes de l’emprunt. A partir du onzième jour, vous pouvez transmettre par courrier ou en en main propre l’offre signée.

L’acte de vente

L’acte officiel est nécessairement signé chez le notaire en présence des deux parties. Le contrat de vente doit comporter l’adresse du logement, sa superficie, la description de toutes les pièces et des meubles éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l’absence d’hypothèque sur le bien vendu, votre état civil complet et celui du vendeur, le nom de l’avant-dernier propriétaire et de l’étude de notaire, les différents diagnostics obligatoires (performance énergétique, plomb, amiante, termites…), la date prévue pour l’entrée dans les lieux, le prix et les modalités de paiement. Vous devez vous acquitter du solde du prix d’achat et des frais de notaire (honoraires, taxes collectées pour l’Etat, éventuels frais d’hypothèque ou de caution de votre prêt). Sachez que les notaires n’ont plus le droit d’encaisser de chèque supérieur à 3.000 euros. Les fonds seront transmis directement par votre banque par virement électronique. Les clés de votre logement vous seront remises ainsi que les attestations de propriété qui vous serviront pour vos démarches administratives, comme l’inscription des enfants à l’école. Le notaire transmet l’acte de vente au bureau des hypothèques, où il est publié au fichier immobilier. Dès qu’il recevra la « copie authentique » portant les cachets de l’administration fiscale, il vous enverra votre titre de propriété. Il conservera toutefois l’original. Entre la signature de l’acte de vente et la réception du titre de propriété, il peut s’écouler entre trois et six mois.

Alors… « prêt » ?